地方銀行もフラット35も審査落ちし、ローン特約を実行した話

前回より数日経過しました。この間に各銀行などで住宅ローンの審査を行いましたが、全部審査落ち。最悪な結果となりました。
最後のフラット35は、フリーランスでも大丈夫な情報が多くあったので余裕を持っていたのですがダメ。担当の人は良い人だったので、何が良くなかったのか聞いたところ、
「審査の基準はクリアーしています。ただ、予想でしか言えないのですが、考えられるのは、
・信用情報に傷があった
・地方移住という事が将来の不安定な収入とみなされた
・土地の価値がほぼ無いので万が一の時の回収見込みが無い」
という事でした。

信用問題

信用情報は確かに心当りがあります。クレジットカードの支払いで、過去に引き落としがされず翌月に支払ったことがあります。

フリーランスの安定証明

地方移住の安定性を証明するのはなかなか難しいですね。フリーランスとしてリモートワークが出来ることを説明し、過去7年分の確定申告を持っていきましたがあまり意味がなかったです。担当者曰く、最も簡単なのは移住先で正社員の雇用を1年～の実績を積んだあと申し込めば比較的通りやすいそうです。

要するに、まず地方に賃貸移住をしてそこで何らかの正社員の職歴を積む。そして審査申し込みがBESTだと。

えー、フリーランスでやっていけてるのに、なぜまた正社員に戻らなければいけないんだ。と思ってもこれが現実（信用）でした。
なお、フリーランスで住宅ローンを借り地方移住をする場合のもう1手は、自己資金（頭金）を50％入れる事らしいです。
今回の場合、3000万のローンだったので、1500万の自己資金を用意すれば問題なかったわけですね。ただし、いまから1500万を貯められる頃には40後半～50代になり、もっと分が悪くなって新たな問題（年齢）が発生する気もします。50歳だと35年ローンは難しいから20年とか、15年とかになるのかなぁ。

土地の価格

地方の土地はほんと合ってないようなものですね、山の土地は150坪で500万ぐらいが相場でしたし。もしワタシが払えなくなり土地を没収されても、銀行はこの土地を売ることができず回収が出来ないという判断があったのかもしれません（あくまで予想です）

このような感じで、結果的に審査落ちたので土地の売買契約を破棄し手付金を返還してもらわなければいけません。
こういうことが個人事業主にはありえるので、皆さん土地売買契約にしっかりローン特約を明記してあるのを確認することが必須です。もちろん期限も書いてあるのでチェックしてください。
なお、ローン特約による手付金返還については各不動産でやり方が異なると思います。
わたしは初めてだったので、勝手が分からずちょっと面倒でした。

ローン特約 実行について

これは私の実体験をそのまま書きます。各不動産で方法は異なると思いますので、参考程度に。

まず、全部の審査（不動産指定の銀行ローン含む）に落ちました。審査に落ちる時って電話連絡がほとんどでした。
普通に電話がかかってきて「残念ですが審査に通りませんでした。」など。それで終わりです。

私も「そうですかぁ」で終わりました。

まずこれがダメでした、落ちた事実はちゃんとありますが、これを書面にしていただかなければいけません。
再度ローン審査だしたところに行って落ちた証明書のようなものを書いてもらいます。あと、審査に出す書類をコピーできればコピーしといたほうが良いです。

次に「解除申請書」を2通用意しましょう。これは自分で用意しなくてはいけません。また必ず書面で相手と自分で保管できるように。これがないと後で揉めるでしょう。
不動産から売主に上手く伝わらなければ直接買主とやり取りしても良いでしょう。

「審査に落ちた証明書」と「解除申請書」をもって、売主（不動産）との話合いが出来ます。

まず、ローン審査に提出した金額が事前に通達した予算金額と同じ事実を確認しあいます。このとき、多めに住宅ローンを組もうと審査に出しているとローン特約が実行されないかもしれません。

そして質疑応答が繰り返され、ようやく売主（不動産）が納得したら用意した「解除申請書」にサインをもらいます。

そして手付金を返還してもらいます。

この時、ローン特約の事項に特記事項などが書いてあった場合、損害費用のようなものが発生するかもしれません。
私の場合、色々言われましたが、相手方が良い人だったので、最終的に全額返還されました。

怖い例だと、土地売買を交わした時にサイトから土地情報を削除するのにWEB会社に依頼や情報サイトに削除依頼を出したので、その代金を請求された。

また、この期間中に販売機会を失った損害など、よくわからない理由で搾取されることもあるようです。

もしそういう怖い事になったら、そこで終わりにせずに一度持ち帰って、「公益財団法人 不動産流通推進センター」 というところが無料で電話相談が出来るので、相談してから出直しましょう。

「公益財団法人 不動産流通推進センター」 https://www.retpc.jp/archives/1599/

最後に

今回の事は、初めての経験だったことと勉強不足、自分の甘さで失敗に終わりました。たぶん普通の正社員で職場に通える場所であればなんてことのない事だったでしょう。
ただ、アキラメはしないです。信用問題が綺麗になるには、5年と言われています。なので、5年後に再度トライしようと思っています。
この5年で信用問題を綺麗にし、夫婦で自己資金を50%用意することを目標にします。ということなので、今後は貯金生活でも書こうかなと思っています。長くなりそうだー！